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根据日前公布的十二届全国人大常委会立法规划,备受关注的房地产税法被补充进本届人大五年立法规划。这让“房地产税该不该征”的问题变成了“该如何征”。从世界范围看,对房地产保有环节征税是一个通行做法,一些发达国家的房地产税收制度已发展得相当成熟。它们是如何征收房地产税的?


新加坡:引入年值“劫富济贫”

以低税率闻名的新加坡,其税制设计相当完善。很多在中国仍有争议的税目,新加坡很早就有了明确的法律规定,房地产税就是如此。在新加坡,房地产税是政府财政收入的一个重要来源,但与其说它给民众增加了经济负担,不如说它是“劫富济贫”的工具。

新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值,是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入,再减去物业管理等开销所得的纯利润。年值由税务局每年根据各地的平均租金回报率计算,通常会低于租房的利润。

新加坡政府对于年值超过8000新元(1新元约合4.5元人民币)的自住房征收4%-16%不等的房产税,非自住房屋税率则没有起征点,从10%20%不等。如果自住房年值低于8000新元,无需缴纳房产税;如果不是自住用房,就必须每年缴纳最高800新元的房产税。这一政策体现出政府对小户型和低收入家庭的关怀。

随着房产年值提高,所要缴纳的税款也水涨船高。以一个年值3万新元的房屋为例,如果是自住用房,每年的房产税为房屋年值(300008000)×4%,即880新元;如果出租,则为30000×10%,即3000新元。这一差额会随着年值的增加而拉大,如果房屋的年值达到10万,自住的业主需要缴纳9200新元的房产税,而非自住的业主则要承担2万新元的税款。除此之外,自住用房的购房者每年会得到各种名目的优惠和抵扣,最终需要缴纳的数目几乎可以忽略不计,而非自住用房则必须全额缴付。

这一税制的设计,与政府组屋的政策相互作用,让寸土寸金的新加坡没有出现恶意炒房的现象。在新加坡,9成居民生活在组屋里,组屋由政府统一规划,按照居民承受力而非市场价格定价,其标准是新加坡中低收入家庭45年的收入之和,或者20年至30年可用于住房消费的公积金之和——能够购买一套组屋。对于海外人士来说,他们唯一的选择是购买价格高昂的公寓,其房价不仅是组屋的几倍,更需要交付不菲的物业费等费用。

总的来讲,新加坡约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的,这一比例同样反映在房产上。政府把从富人身上征的税,拿来补贴组屋购买者,实现国民财富的重新分配。

2011年和2013年,新加坡曾两次对房地产税进行改革,其基本思想仍是进一步倾向弱势群体,让高端住宅业主尤其是房产投资客缴更多税。对于这一制度,记者在新加坡很少听到抱怨声。基本上能买公寓的,大多不差那点钱,而买组屋的中低收入者在各种补贴下,实际税负几乎为零。


日本:怎一个“繁杂”了得

在日本,与房地产税类似的税种是固定资产税、城市规划税。政府部门根据土地和建筑物的固定资产税评估额来决定税额,每年4月将税单寄到纳税者家中。

固定资产税用于日本市町村的行政服务,城市规划税用于城市修建和道路养护等。两种税的计算方法是:固定资产税=固定资产评估额×1.4%,城市规划税=固定资产评估额×0.3%.固定资产税评估额由政府部门每三年进行一次评定。政府地价公示价格的70%就等于固定资产税评估额。

日本在征收房地产税方面有减税政策。比如买新建的公寓五年内,买新建的独门独户房子三年内,固定资产税减半。记者一位朋友去年6月买了一栋3000多万日元(1元人民币约合20日元)的房子。一年后,房地产税纳税通知书寄到,总共5万多日元。但由于是三层独门独户耐火建筑,得到了减免。

日本的房贷最长是35年偿还。按规定,每个月需偿还房贷的,10年内可以少缴所得税和居民税。比如年收入450万日元,大概一年需要缴所得税12万日元,居民税22万日元。依照规定,到年末,银行借款余额的约1%金额可退税。比如借款还剩下3000万日元,那么可以退税的金额大约是30万日元。记者的另一位朋友夫妻收入超过千万日元,买了5000多万的房子。他们要缴的房地产税就比较多,一年达到20多万。而且因为收入高,所得税减免也有限。

日本的房地产税制始于60多年前,源于美国人的提议,目的是给地方提供稳定财源。1949年,美国哥伦比亚大学一名教授带着一个调查团访日,并提出战后日本税制改革的方案。调查团表示,房地产税是大多数国家地方政府的重要财源,易操作且与地方居民的能力相匹配。第二年,日本政府对地方税制进行改革,原来的地租改为固定资产税,税率为1.6%1992年降为1.4%

目前日本与房产相关的税收已涵盖获取、保有和转让房地产的全过程。日本问题专家唐淳风对《环球时报》记者说,“繁杂”是日本房地产税制度最大的特点,26种税收中与房地产相关的至少有6种。买房子不管是否入住都占了国家的地皮要缴国土税,住在那里成为居民要缴居民税,父母去世子女继承要缴遗产税,再加上固定资产税等,名目繁多。他说,日本房地产税制度与房价没有直接联系,城市本身人口暴涨,土地有限,房屋紧张,导致房价高。


美国:给房产税“封顶”

“美国房产税的最大特点是每年都要交,而且贵。”谢女士去年带孩子到美国读高中,看上纽约长岛的一套学区房。这套独栋别墅地上、地下共3层,全部精装修。后院里葡萄架旁还搭建了木质露台。“当时房东要价160万美元,可每年的房产税就2万美元”,谢女士说,“4年后,孩子上大学我就回国了,房子留下,每年掏这么多税,不划算。”因此,她改为租房,每月付该房东5000美元。

“在美国买房不是一劳永逸的,要付一辈子的‘房款’。”家住休斯敦的何先生2007年购买了一套住房,当时不到30万美元,每年房产税就1万美元左右,“这相当于每30年重买一次自己的房子。”

在美国,只要拥有房子,就要缴房地产税。美国房产税率一般在1%3%之间,不同州、县、市和学区,房产税的税率不一样。纽约州的房地产税在美国各州中排在前列。统计显示,2013年纽约州威斯敏斯特县的房地产税中位数为13842美元,居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡县仅为216美元。税赋过重,引来很多人抱怨,有人甚至因此选择搬离纽约州。

2011年,纽约州州长安德鲁?科莫上台后,将控制房地产税增长作为优先任务,“房产税上限”(政府采取措施对税收增幅实施限制政策,涨幅最高须维持在2%左右)政策是其推行的诸多减税措施之一。科莫曾表示:“倘若纽约成为全国的税都,长远来说是没有前途的。”他的房产税封顶政策引起学校和地方官员不满,但得到居民广泛支持。

与纽约州面临相似处境的还有康涅狄格州和新泽西州,特别是新泽西,其房地产税甚至高过纽约。新泽西州蒙莫斯大学去年秋季发布的一份调查报告显示,该州超过一半居民想在某个时刻离开新泽西,最主要的原因就是房地产税过高。该州也实施了房产税封顶政策。

为什么房地产税这么高?美国《时代》周刊列举了8个原因,第一项是税赋高的社区学校好。这在纽约州威斯敏斯特县、弗吉尼亚州的费尔法克斯县都表现明显。在威斯敏斯特县,当地投入到学校的资金超过10亿美元,这个账单的主要付款来源就是房地产税。

事实上,房产税高的原因就在于它是地方财政收入的主要来源,在新泽西州,房地产税贡献48%的财政收入,而美国全国平均水平是33.1%.一般来说,县税、城市税和学区税三者间的比例为115.学区收到的房产税越多,学校越有钱;学校越好,房产的增值也越大,政府财税收入越多。

“有些人为了孩子的教育,不管税率高低,首选学区房”,美国德汇律师事务所出庭业务部高级顾问律师尚?撷福说,“有些人退休后,就搬到房产税率低的地方安家。”


英国:从“炉灶税”到市政税

“住房子就要交税”在英国历史上由来已久。早在十八世纪,英国就开征物业税。最初的征税标准是家中炉灶数目,因此也被称为“炉灶税”。后来改为按房屋窗户多少征收,因此变成“窗户税”。今天的物业税是“COUNCIL TAX”,即市政税,是地方政府的重要税收。

英国物业税依据房屋大小和所处地区,从低到高被列为AH八个等级。如果业主购买或租住的是一套两室一厅大约60平方米的住所,那么在英格兰的一般居民区中,就会被评为C级,每月缴纳大约150英镑物业税。

最近几年英国老百姓对物业税意见越来越大。首先是物业税逐年微幅上涨,从来没有按市场房价波动降低过。在伦敦,不少当地人对记者抱怨说,住在相同的房子里缴的物业税却越来越多。另一个原因是,老百姓对于物业税背后政府提供的服务抱怨不小。

英国房地产税收今年4月出现大变化:外国人在英拥有的房产出售时,增值部分要缴税。此前,法律只要求英国公民出售第二套房产时缴28%的增值税。有分析称,由于海外购房者大举入市,伦敦房产市场呈现“泡沫状情况”,新规定针对的就是这一问题。

英国房地产交易中的印花税也有改革。201412月,财政大臣奥斯本发布“秋季财政报告”,明确一系列关于印花税的调整政策。新措施主要是对印花税进行阶梯式征收,简而言之,房子总价越高,缴税越多,总价低则少缴或不缴。世邦魏理仕中国区市场负责人萧克对《环球时报》说,新政有意优化下调印花税,以推动房市发展。

不过,英国房市只升不降的现实反映出贫富差距问题难以解决。前工党党魁米利班德早前呼吁英国人支持他的“豪宅税”计划:拥有价值在200万到300万英镑房产的人,每个月额外缴250英镑。但工党在大选中失败说明,“豪宅税”并不对多数人的胃口,因为随着房价高涨,接近“豪宅税”的房子也越来越多。